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紧“银根”:稳预期、防风险、降杠杆 加强房地产融资和信贷管理

来源:马上有房网     发布时间:2020-1-8

 2019年贸易摩擦带来的汇率波动及经济增长预期变化向国内金融市场传导,我国经济、金融市场运行的不确定因素正在增多,周期性、结构性问题凸显,以房地产为代表的重点领域风险评估升高。2019年全年,银保监会、央行等部门密集加力房地产金融风险防范,在银行、信托、海外债、保险等方面强化房地产融资渠道管理。

2019年初,央行在例行会议和公告中明确定调本年度货币政策,在提出“保持房地产金融政策连续性、稳定性,保持个人住房贷款合理适度增长”的同时,特别强调“严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。同时提出加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。

银行贷款方面,央行建立专职部门,强化对系统重要性金融机构和金融控股集团的“宏观审慎管理”,特别要求各金融机构房地产类融资余额(表内及表外、项目融资及按揭贷款)占比不得高于29%,强调房地产开发贷款必须严格用于具备“四三二”条件齐全的项目,严格按照项目工程进度实施放款,严格监管贷款的资金流向,严禁房地产企业将贷款资金用于拍地及项目保证金等用途。银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发[2019]23号文),加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度,强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,严格限制前端融资模式的发展。

信托融资方面,银保监部门和央行不断加强窗口指导,要求全面、从严控制房地产信托业务规模。特别是对此前部分激进的信托机构突破“四三二”限制、通过特定资产收益权、股权收益权等方式帮助房企前期融资买地的行为进行了警示督导,暂停了此类地产信托业务;对中小开发企业前期项目融资构成较大压力。多年来社会高度关注、期待,多次呼之欲出的房地产信托投资基金(REITs)再次搁置。

个人购房贷款方面,央行明确房贷利率调整事项,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。央行发布公告决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,推动降低实体经济融资成本。央行副行长在政策吹风会上表示,要确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。央行明确自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

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