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打造世界级旅游度假岛,普吉岛做了什么?

来源:马上有房网     发布时间:2019-2-1

 普吉岛,这个以“安达曼海明珠”著称的泰国第一大海岛,近年来成为中国人首次出国度假首选地。不仅因为它是世界最美十大海岛之一,泰国友善的旅游环境,便捷舒适的服务等等,使得普吉岛成为世界级度假海岛。

 

根据普吉国际机场的统计数据,2017年,该机场接待游客量超过1686万人次,其中国际游客920万人次,泰国国内游客766万人次。大量涌入的世界各地游客,每年为当地带来数以百亿美元的经济效益。

 

而就在半个多世纪前,普吉岛还只是一个锡矿产地。如今,普吉岛名利双收的背后,是怎样的开发经历?有哪些值得关注的政策和规划措施?带着这些问题,本文尝试从规划和投资角度出发,对其进行一个相对全面的解剖,寻求一些合理的解释,以供业界参考。

 
前世今生:从锡矿产地到旅游胜地,

产业转型压力和政策引导拉力的双重推动


现在,普吉岛作为旅游度假岛蜚声世界。但事实上,在20世纪60年代以前,普吉岛是作为锡矿产地而存在。这一采矿历史,可以追溯至16世纪法国人在岛上发现锡矿,历时300余年。

 

16世纪前 —— 阿拉伯、印度、中国商人把普吉岛作为航海的转运港

16世纪初 —— 葡萄牙人、法国人、荷兰人、英国人等踏入普吉岛

18世纪 —— 法国人一度担任当地总督

19世纪 —— 普吉岛几乎成为英国殖民地,后来大不列颠帝国攻克了马六甲海峡

 

在这期间,普吉岛见证了世界众多冒险家、商人的登陆。从这个角度来说,普吉岛早就种下国际旅游的基因,也不失为一种牵强的解释吧。

 

在锡矿繁荣的两个世纪里,大量华裔劳工进入普吉岛并居住下来,这些人的聚居区域逐渐演变成为今天普吉岛上最大的城区普吉镇(Phuket Town)。同时,这一段“与锡交融”的历史,也让普吉府成为泰国华裔比例最高的地区。

 

 


普吉岛矿业博物馆中的锡矿开采示意图

 

转机发生在1967年。

 

这一年,泰国旅游当局制定总体规划,着力将普吉岛打造成为旅游天堂。同年,连接攀牙府和普吉府的萨拉辛跨海大桥(Sarasin Bridge)开通,拉开了旅游繁荣的序幕。普吉岛迎来产业转型的历史机遇。

 

 


连接攀牙府与普吉府的萨拉辛大桥

 

1979年,泰国旅游当局邀请咨询机构为普吉岛定制新的旅游政策,提出引进“高水平旅游企业”的策略,从而确定了外来资本对当地的投资许可。后续开发成熟的芭东海滩和卡塔/卡伦海滩,正是得益于这一政策执行的直接结果。

 

1985年,随着国际锡价的大幅下挫,包括普吉岛在内的泰国南部锡矿产区90%因无法持续经营而关停。这让行进在旅游发展道路上的普吉岛,不得不放弃采矿业,一心一意地迈上了旅游发展之路。

 

简而言之,普吉岛的旅游度假产业发展之路,正是在市场化的产业转型压力下,由政府主导总体方向的政策火种照亮的。

 
重大基础设改善,大幅提升外界客流

导入能力,岛内公路交通强调实效联结

 
随着萨拉辛大桥的通行,普吉岛彻底改变了与大陆隔离的孤岛状态,外界客流的连续规模化导入,成为可能。在大桥通行的上世纪六七十年代,尽管从泰国首都曼谷到达普吉岛,仍然需要乘坐长达17小时的巴士行程,但不少西方国家的背包客却乐此不疲,直接带动了奈汉海滩(Nai Harn Beach)周边的平房住宿等简单旅游服务经济的发展。

 

虽然这些背包客没有为当地旅游经济带给更多的直接经济效益,但他们对于普吉岛优美的海滩风景的自发宣传,为普吉岛的海岛旅游业发展奠定了良好的世界口碑。

 

70年代末,在普吉岛被泰国旅游当局选择成为旅游业发展重点之后,机场建设和升级被提上日程。

 

1984年,普吉岛机场正式提供国际航班,迎来越来越多的国际游客。

1988年,普吉岛机场由泰国机场集团接管,由此进入国际游客导入的快车道。

2016年,普吉岛国际机场完成扩容升级,年接待容量从650万上升为1250万。

 

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即使这样,普吉岛国际机场的容量仍无法满足增长迅速的客流需求。1988-2017年的近30年间,普吉岛国际机场年接待旅客总数从96万攀升至1686万,年均增幅高达10.4%。

 

近10年普吉国际机场接待的游客量数据(2008-2017)

 


从岛内主要交通来看,“一纵一环多圈”的公路网络“简洁高效”,几乎覆盖了岛上所有的观景点、度假区以及城区。其中,一条国道402作为岛内主干线,贯穿南北,由萨拉辛大桥直接通向普吉镇,承担本地常住居民和旅游客群对外交通的双重职能;其他次干道沿着海滩和自然山体边缘布局,形成沿海环道和多个盘山圈道结合的网络格局。

 

 


普吉岛现有公路交通网络

 
旅居分离、生态控制的简明功能布局:

西线度假,东线人文

 
在普吉岛,旅游度假区域和本地生活区域具有适当分离的特征。这与泰北清迈地区度假区域与生活区融合的格局截然不同。

 

打开普吉岛的旅游地图,可以清楚发现,整个海滩和度假区的开发集中在海岛西侧。沿着西海岸,面对印度洋,从北到分布着20余片大大小小的海滩。其中最大的三片公共海滩芭东、卡伦、卡塔依序分布在中南部。而在东线以南部的普吉镇和查龙寺为代表,仍是当地人常住生活的区域。

 


普吉本岛主要的西线海滩和东线人文景点简图

 

这个旅居分离的格局,在普吉岛有其一定的历史原因。

 

在普吉岛旅游开发初期的上世纪七十年代,普吉岛最早的背包旅行客集中在Kata/Karon两个区域,而不是在目前最热闹的芭东海滩。本地居民通过建造平房等旅游设施,为度假者提供服务。如果按照这种模式发展下去,旅游设施与当地民居的混合,将是可以预见的态势。

 


普吉岛三大公共海滩之一:芭东海滩Patong Beach

 


普吉岛三大公共海滩之一:卡伦海滩Karon Beach

 


普吉岛三大公共海滩之一:卡塔海滩Kata Beach

 

但是,受限于本地居民提供的旅游服务水平有限,1979年泰国旅游当局决定引入外部投资,在此之前仍是白纸一张的芭东海滩,反而成为众多外来投资者的青睐之地。整个八十年代至九十年代初,芭东海滩短时间内形成高强度和集中式的开发,包括高层酒店、三个购物中心、银行、换汇机构、以及像麦当劳、星巴克以及哈格达斯等在内的特许经营商店,都应运而生。芭东海滩区域逐步发展成为岛上除普集镇之外,另一个城镇化区域,只不过在此常住停留者是世界各地的度假客。

 

因此,纯粹的外部资本与纯粹的旅游用地结合的模式,开始成为主流模式,从而取代本地居民自建模式。本地居民开始转向旅游服务的提供者,而不是旅游设施的建造者。

 


热闹的芭东沙滩区域夜景

 

在西线,普吉镇是当地人聚居的区域,因受外部资本开发影响较小,成为当地人文的集中地。在近几年的旅游开发中,普吉老街、泰华博物馆等遗迹,已成为旅游度假者体验当地人文的经典去处。

 


安静的普吉老镇街景

 
外来投资驱动的两种开发模式,

面向不同客群的度假文化塑造

 
如前所述,自1980年代以来,在政策引导下,外来投资主导了普吉岛的旅游开发。但是,外来投资在本岛的开发却存在两种明显不同的模式。

 

第一种,以芭东海滩为代表,面向热闹的城市型度假文化塑造为主。它的开发,没有统一的开发主体,是一个完全开放型的类城市区域。

 

可以说,芭东海滩区域是岛上最热闹的一个海滩,也是岛上顶级的夜生活地区。在此处,不仅聚集了各类型的酒店,还拥有众多餐饮、娱乐等公共服务配套,包括著名的酒吧街、江西冷购物中心、班赞海鲜市场、泰拳馆、人妖秀等,完全是一座相对独立的不眠不休的度假中心城。

 


芭东沙滩区域的酒店、商业和公共服务配套分布示意

 

第二种,以Laguna度假区为代表,面向安静的综合性度假村群落文化塑造为主。它的开发,是由统一的开发主体进行规划和建设,是一个基本保持私密封闭的度假村群落。

 

位于邦涛沙滩的Laguna度假区,其所在位置原先是一个废弃的锡矿场,总占地面积3.2平方公里,拥有3公里长的沙滩。1980年代初,华昌集团(Wah Chang International)看中该地区的发展潜力,成立了泰华度假村发展公司(Thai Wah Resort Development Company),致力于Laguna Phuket 度假区的开发。

 

该度假区自1986年开始开发,前10年只建高档酒店,首先启动BANYAN TREE,从而奠定了区域的顶级地位,后期逐步完善配套设施和二线开发。到目前为止,共拥有9家不同品牌的酒店和多个不同类型的可售别墅。不同酒店之间的主题特色和娱乐度假设施各不相同,相互弥补功能缺失。

 

主要的配套设施包括商业街区、购物商场、连锁商店、海边商店、酒店内的餐厅和酒吧。此外,18洞的标准高尔夫场地,也为整个度假村区域提供了充分的景观环境和度假配套。通过30多年的发展,laguna度假村已基本成为一个自给自足的度假群落。

 


Laguna度假村的规划平面分布

 
酒店度假村的品牌化经营和精品化设计,形成自带客流的微型度假目的地

 
根据相关专业机构统计,截至2018年第一季度,普吉岛共有旅游住宿接待设施1744处,共拥有房间数84427间(套),未来几年,新增房间数在现有基础上将有10%的增长。

 

普吉岛的酒店接待设施房间数(2016-2021)

 


2018年第2季度之后计划新增住宿设施概况

 


仔细分析以上数据,不难发现,普吉岛的新增酒店供应,仍然延续了长期以来的三大特征:

 

向优势沙滩区域集中趋势明显。沙滩区域的新建和扩建设施占总数的86%,尤其是在西海岸的沙滩区域,这一比例高达67%。

品牌化程度高。具有国际品牌的新增供应占75%。连锁化的酒店国际品牌,因为其专业化的会员管理能力,对普吉岛的旅游引导作用不容忽视。

纯酒店型的比例较高。在已经明确的新建和扩建的37处旅游住宿接待设施有37处,国际品牌的纯酒店有27处,占72%。

 

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作为国际旅游度假岛的重要组成部分,酒店和度假村的引入和建设,直接关系到整岛度假氛围的营建和度假游客的度假体验,除了专业化的酒店品牌经营管理,为了在众多的竞争产品脱颖而出,普吉岛的投资商在产品设计层面创颇具新潮的创新精神,力争将酒店和度假村本身营造成为一个一站式的微型度假目的地。无论是最早开发的悦榕庄,还是安纳塔拉,抑或是新晋网红奇玛拉,都是当时引领酒店设计风潮的精品之作。

 


悦榕庄酒店Banyan Tree Phuket,1994年开业

2015年重新装修

 


安纳塔拉酒店Anantara Layan Phuket,2014年开业

 


奇玛拉树屋酒店Keemala Tree Pool Houses,2015年开业


本岛生态文化挖潜,离岛主题化开发,

提升客流承载度,延长停留时间

 
随着普吉岛游客的飞速增长,整岛要维持的轻松悠闲度假氛围,难免受到挑战。比如,热闹非凡但日渐拥挤的芭东海滩,已经对普吉岛的度假声誉形成某种程度的负面影响。如何在不降低游客度假体验的情况下,持续应对大客流的冲击,成为普吉岛必须直面的现实问题。

 

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其实,答案只在一个词:流动

 

具体来说,就是让游客可参与的活动更加丰富,让活动的地点更加多元化,从而让游客在不断运动当中,延长停留时间,同时也降低了单个景点或活动的瞬间压力,确保游客的度假体验。

 

从普吉岛本岛来说,除了世界级的海滩、繁华喧杂的夜市、缤纷的人妖秀等经典项目之外,本地生态和文化的潜力挖掘,或是正在形成的新方向。其中,神仙半岛观景点、卡伦观景台,是两个人气最高的生态观光点。

 


神仙半岛的日落观景点

 

在文化挖掘上,除了普集镇的保护性利用之外,对承载本地文化或新奇文化的小型博物馆业态日渐重视。

 

 普吉岛主要博物馆概况

 

 

 普吉特矿业博物馆

 

 

普吉特丽爱博物馆

除了本岛,离岛的主题化开发和互动,是一种更为有效和成熟的旅游发展策略。事实上,作为泰国最小的省级区域,除了本岛之外,普吉府还管辖32个离岛,同时与周边府县管辖的离岛也能形成航线互动。

 



普吉岛周边主要离岛分布

 

这些小岛成为观景、潜水、运动等海上活动的重要目的地,帮助延长了度假游客的逗留时间,带动普吉岛海上旅游交通经济的发展。

 

普吉岛周边主要离岛活动主题概况

 

 

 

 

皮皮岛的海上泛舟

 


攀牙湾的007电影取景地

 


斯米兰群岛的深潜

 
新一轮的基础交通全面升级,

是不是很熟悉?

 
自普吉岛正式开建国际旅游岛以来,40余年的时间已经过去。岛上的年接待游客量已经达到创纪录的千万数量级别。为了进一步提高普吉岛的接待能力,泰国政府拟斥资719亿泰铢对全岛的基础设施进行全面升级,具体包括:

 

1、筹建岛上轻轨线

 

2018年,泰国交通部已经授权国家铁路局全权负责普吉府轻轨项目建设。普吉轻轨项目总长58.5公里,沿线设24个车站,将分为2阶段建设。按照计划,预期2020年可开始建设,2023年建设完毕投入使用。届时,普吉岛将成为全亚洲第一个拥有轻轨项目的海岛。

 


普吉岛轻轨规划线路示意

 

2、开建芭东隧道线

 

芭东隧道联结芭东海滩与普吉镇,其中隧道项目全长3.98公里,含隧道部分1.85公里,高架部分1.23公里以及另外0.9公里的非特殊路段。这一项目有望在2019年正式启动。该隧道除日常快速交通功能外,还具备在海啸时高速撤离海滩游客的功能。

 

3、加建现有机场跑道,筹建第二机场

 

目前普吉岛国际机场仅有一条跑道,未来将着手增加第二跑道,提高游客导入能力。而普吉岛第二机场工程已获批准,将于2019年开始,并于2025年完工,地点位于攀牙府Khok Kloi地区的萨拉欣桥的另一边。

 

这次岛上交通规划的全面升级,彰显出泰国政府对普吉岛旅游业前景的乐观信心。此前40年,普吉岛能在机场和大桥基础设施改善的前提下,发展出现有的国际旅游岛,可谓经历了时间的考验。如今,新基础设施的升级,将会为普吉岛的二次出发,带来何种面貌的改变,我们同样需要等待时间的作答。

 

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