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棚改是三四线城市这两年房地产市场增长的重要驱动力

来源:邹毅 肖益民     发布时间:2019-2-3

 作为长期资深从业者,我们经常需要在全国各地开展项目实地调研工作,因此对棚改政策的影响力有着切身体会。在棚改推动地产和城市发展的波澜壮阔的四五年间,我们对三个城市的市场印象记忆犹新。

 

第一个城市是安徽南部的旅游城市黄山市。我们曾于2013-2014年间在这个城市的中心城区,开展项目业务,对当地市场行情颇有了解。其时,人口总数不到20万的中心城区,住宅平均房价不过4000元左右。最重要的是,当时住宅成交量可谓惨淡,各楼盘售楼处门可罗雀,即使大幅提高佣金率也很少有代理机构愿意介入。仅仅2年之后的2017年5月,笔者再次因公重返旧地,发现当地市场行情已经面目全非。不少住宅楼盘单价在一年之间飙升1倍左右至7000-8000元,市场上一房难求的状态人们已经习以为常。

 

与当地市场人士交流,棚改政策的执行就是其中最重要的推手。根据当地政府2015年的公开资料,黄山市计划在2015-2017年的3年间,改造棚户区13228套。而在中心城区2016年-2017年的高峰供应量只有7500套左右。短期之内,货币化安置导致的有效需求大增,供需关系急速反转。

 

第二个城市是云南的保山市。2016年底,我们受托为当地一个项目开展前期市场论证和产品策划咨询。这个地级市的名称,相信很多人都不太熟悉,笔者当时也不例外。这个西南边陲的地级市,中心城区只设有一个区,人口约90万。在笔者开展实地调研的时候,城区已经历过北拓和东扩的框架拉伸,地产发展也接受了一次大的波动周期洗礼,刚好处于低谷回升阶段。这种低谷回升的核心动力,同样来自棚改政策的执行。根据当地政府规划,2013-2017年,中心城区棚户区改造涉及5个片区共计2.24万亩和1.2万户拆迁,需安置人口约5万人。按5年平均计算,2400户的年均安置户,形成当地市场的刚需,在安置货币化政策的催化下,刚需就迅速转化为市场有效需求。而保山市市区的年均交易量就只有6500套,也就是说,棚户区改造催生的需求超过了市场总量的30%以上。因此,2016-2017年的量价齐升态势成为一种水到渠成的事情。

 

第三个城市是四川的峨眉山市。2017年和2018年的两年年中,我们接受客户委托,对峨眉山市当地的文化旅游市场环境进行全面评估。其中,在这一年间,当地地产市场的变化令人惊叹。峨眉山市是一座以佛教名山命名的县级市,全市人口约43万,城区人口估计约10多万。自2017年10月以后,峨眉山市的商品住宅单价从4500元急速上升至7300元左右,涨幅高达50%以上。那么,这一年间,市场环境究竟发生了什么质变呢?经过仔细走访和分析,棚改仍是不可避免的因素。根据不完全统计,当地仅2017年开始的棚改项目货币化安置户数达到近7000户,而2016年峨眉山市商品住宅交易套数总和为7200套。在实际的供需不平衡面前,经济规律作用的结果显而易见。

 

所以从上面三个案例可以发现,棚改是三四线城市这两年房地产市场增长的重要驱动力。

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