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投行金融机构对2019年房地产市场的预测

来源:马上有房网     发布时间:2019-2-3

 我们来看一组投行金融机构对于棚改影响三四线房地产投资和销售影响的解释和对未来楼市销售影响的预测。

 

从三四线城市棚改政策的驱动力来自于两方面,一是受政府意愿;二是资金充裕程度两大维度影响,预计 2019 年该比例将显著低于2017年及2018年。

 

我们先看政府意愿。从政府层面看,选择货币化安置还是实物安置主要由当地房价涨幅和去化周期决定。经过了数年的去库存后,当前二、三线城市房价涨幅普遍可观,销售去化周期也降至近年来低位,未来实物安置力度或将加大。

 

从棚改资金充裕程度看。由于 PSL贷款审批趋严,作为过去几年棚改资金重要来源的棚改贷款发放将明显受限; 而地方政府专项债券发行总额度由全国人大批准,实行总量控制,且对项目质量要求较为严格,资金使用上的限制将明显增多。

 

因此,2019年棚改货币化安置比例或明显低 于2017年及2018年水平。综合考虑意愿、资金与开工计划因素,预计2019年棚改货币化安置比例将降至 40%。也就是说,市场上没有了资金,大部分还是以实物安置为主了。

 

那么这个40%比例的数据是什么概念呢?

 

我们来看克而瑞的分析的一张棚改热力图。

 

 

2016 年-2017 年各地区货币化安置面积占住宅销售面积的比例热力图


资料来源:克而瑞《2018 年全国棚改白皮书》,长江证券研究所

 

其实,前两年棚改货币化安置的比例在全国还是相当高的。但是2019年以后就不一样了,大部分城市都会降下来。所以长江证券预测,预计2019年棚改投资对房地产投资的拉动作用将降至约10%,棚改货币化安置面积占全国住宅销售面积的比例约在12.5%。

 

其实,说到底,2019年的楼市还是个高度分化的区域市场。我们来看下图不同地区城市的销售去化周期。

 

主要三线城市住宅去化周期情况


资料来源:克而瑞,长江证券研究所

 

根据2017年住建部与国土部相关政策,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

 

因此,若城市去库存效果显著、去化周期处于低位,则棚改货币化安置比例将下降,转为以实物安置为主。由于前期去库存效果良好,当前低线城市去化周期普遍不高,一些城市住宅去化周期已降至6个月以下,处于较低水平。这些城市棚改货币化安置的外溢效应或有所减弱。

 

马鞍山、淮南、无锡、芜湖、南通等城市去化周期较低,洛阳、绍兴、海口、湛江、潍 坊等城市近年来房价涨幅较高,货币化安置比例或将下降。去化周期方面,截至2018年10月末,样本三线城市中多数去化周期低于12个月,其中马鞍山为 2.4 个月,淮南为3.3个月,无锡为3.9个月,芜湖为4.2个月,南通为4.5个月,去化周期远低于6个月,处于较低水平。

 

房价涨幅方面,三线城市2017至 2018年房价涨幅普遍较大,洛阳2017至2018年住宅价格涨幅达51.5%,绍兴为49.0%,海口为45.3%,湛江为42.3%,潍坊为41.3%,住宅价格涨幅位居样本三线城市前列。结合因城施策的整体方针,预计未来这些城市棚改货币化安置的力度或将出现下降,而这也将对当地楼市成交产生一定的影响。

 

最后,我们来看四大龙头地产商在一、二、三线城市土地储备的布局情况。二线城市已经占了绝对优势,三线城市的土地储备比例越来越低。这又说明了什么呢?

 

 

 

A股龙头房企2017年土地储备各能级城市分布情况

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