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香港租房与买房享受相关权益基本相同(即租购同权)的实践及经验借鉴

来源:谢海生,住房和城乡建设部政策研究中心,博士,副研究员     发布时间:2020-6-4

 香港地区在文化上与内地相近,但相关制度又受英国影响,是中西文化制度的一个交汇点。改革开放以来,香港有很多房地产制度给了内地启发,如土地使用权批租、房屋预售制等。而租赁作为解决住房需求的重要手段之一,在香港住房市场上发挥了巨大作用,目前约一半家庭租房居住,并且租房与买房在享受基本公共服务上并无差别。

1 住房租赁市场发展情况
1.1 出租住房以公营租住房屋和部分私人房屋为主
香港的住房主要有三种,分别是公营租住房屋、资助出售房屋和私人永久性房屋。公营租住房屋、资助出售房屋属于有政府直接或者间接资助(补贴)的公共住房,带有保障性质;供应以房屋委员会为主,房屋协会为辅。其中,由政府重组原先负责公营房屋的多个机构形成的房屋委员会成立于1973年,下设执行机关房屋署,负责推进公营房屋计划,政府给予免费或低价划地、拨出资本与低息贷款支持。房屋协会成立于1948年,由社会人士创立,属非政府与非牟利机构,政府给予低价划地与低息贷款支持。用于出租的主要是公营租住房屋和私人永久房屋中用于租赁的部分。截止到2019年12月,公营租住房屋与资助出售房屋中由房屋委员会供应的占比分别为96.0%和96.1%。香港是世界上人口密度最高的地区之一,房价高企,截止到2018年11月,香港房价收入比接近48,绝对房价与房价收入比均位居国际大都市前列,居民买房压力大,这也促进了香港住房租赁市场的发展。
1.2 约一半家庭租房居住
香港的租住房子以公营租住房屋和私人房屋为主,约一半的家庭租房居住。香港有285.2万套永久性居住房屋(2019年3月数据)。其中,公营租住房屋83.0万套,占比29.1%;资助出售房屋41.9万套,占比14.7%;私人房屋160.4万套,占比56.2%。而私人房屋中也有相当比例的用于出租,如根据《香港物业报告2019》的统计,2018年评估差饷时申报为已入住的私人住宅单位中出租占比36%。从家庭角度来看,截止到2018年,香港共有257.1万个家庭,当年套户比为1.09,若剔除私人房屋中员工宿舍、非住宅用房屋、简单砖石盖搭建筑物/传统村屋,实际套户比约为1.05。从居住类型来看,2018年仅49.2%家庭居住在自有住房,50.8%的家庭租房居住,并且租房家庭中91.7%整租一整套住房。

2 租房的一般流程
在香港租房居住是主流生活方式,其具体租房流程要区分租住公营房屋还是市场化房屋。通过对住房租赁全过程的监管,保障租赁双方的权益,进而推动租购同权的实现。
2.1 租住公营房屋
公屋起源于1954年的徙置屋建设,1972年港英政府启动“十年建屋计划”,开始大规模的公屋建设。由于公营房屋具有保障性质,其租金低廉,主要面向低收入阶层,对于困难租户还有减免政策。因此,公屋申请者需满足收入与资产条件,并且富裕租户需缴纳高额租金,另外还设有强制退出机制。公屋租金根据收入指数每两年调整,该指数利用2.4万个公屋家庭收入数据编制而成,若指数上升,公屋租金涨幅取指数涨幅与10%的较小者,若指数下降,则按照跌幅减少租金。目前,公屋平均月租金1880港元(含差饷、管理费与维修保养),仅为私人房屋1/3到1/7。对于有经济困难的公屋租户,房委会还设有租金援助计划,两年内可获减1/4或一半租金。
在香港申请公屋,一般要经历以下四个步骤:填表申请、获登记的公屋申请、出席详细资格审查面试、获配公屋单位。公屋申请时会根据家庭分组,以房屋委员会的公屋申请为例,会区分一般家庭、天伦乐优先配屋计划(由原“家有长者配屋计划”和“新市乐天伦优先配屋计划”合并而来,鼓励较年轻的家庭照顾年长父母或亲属)。一般情况下会根据家庭人数,考虑家庭收入和资产情况。例如,3人普通家庭的每月最高收入限额为23010港币,总资产净值限额是454000港币。
公营租住房屋也有一定的局限性。一是自主性选择较差,且排队时间长。公屋按照配额和计分制进行轮候排位,优先照顾长者、残疾人士,申请人一般不可要求指定入住地区、楼龄、面积、层数或单位类别。由于2002年以来公屋供应减少,平均轮候时间延长到5.3年。二是居住条件偏差,人均居住面积中位数仅13平方米。公屋面积狭小是历史发展的产物,最初的徙置屋只为满足灾民与拆迁户最基本的住房需求。截止到2017年,公屋人均居住面积中位数为13.2平方米,低于同期香港人均居住面积(16平方米)。
2.2 租住市场化房屋
与租住公屋不同的是,有相当一部分家庭是通过市场化租赁满足居住需求。通常有三类住房,一是开发商直接放租的房子,通常设备齐全、租金较高;二是服务式住宅,租期较为弹性,会提供酒店式服务如洗衣及打扫等,但租金也会较贵,单位内的装潢也不能随意改动;三是一般业主出租房屋,这是最常见的一种形式,市场占比最高。一般业主出租房屋供应及种类等选择都会较多,租金还可与业主协商,但保养和设备参差不齐,且租约一般较长,通常为两年。第一年为死约期,双方都不可提前解约,租客即使不住也要交完剩余的房租,业主违约也要赔偿相应的损失。但只要业主和租客双方同意,任何死约都可以提前解除,只需双方签订一份《提前解约协议》;第二年为生约期,租客和业主都可以提前一个月通知对方无责任解约。通常情况下,在香港市场化房屋的租赁主要有以下几个步骤:
第一步是找房/放租。由于持牌地产代理(中介)对房屋交易具有一定专业知识,且受监管,香港较为常见的是通过地产代理找房/放租。在房屋租赁交易中,地产代理与客户签订《地产代理协议》(与租客签订《承租香港住宅物业用的地产代理协议》,与业主签订《出租香港住宅物业用的地产代理协议》)。通过《地产代理协议》的签订,既可以明确各方权责,也可以受到相关法例保护。例如,代理须向业主/租客解释《地产代理协议》内的各项条款,包括协议有效期、地产代理的责任、代理与客户商议的佣金数额或比例及支付佣金的时间、放盘租金指示,以及所选择委托的形式是“单边代理”“双边代理”或“有可能双边代理”等。租客与地产代理签订《地产代理协议》后,除非租客放弃收取,代理有责任向准租客提供有关住宅物业的《出租资料表格》。该表格中列明关于该物业的资料供准租客参考,包括物业在土地注册处注册的有效产权负担(例如按揭)、面积、落成年份、用途限制及出租限制等。同时,为保护业主利益,确保租客有经济能力履行租约,业主还可以向租客问询其职业,要求租客提供工作、入息(收入)和信用证明等材料。
第二步是签订租约。要做以下几项工作:一是土地查册。根据香港法律,在租约签订之前,须就物业进行土地查册,并向准租客提供该土地查册结果的文本。土地注册处提供的土地登记册包括物业的编号、年期、业主姓名、物业涉及的转让以及正在等待注册的契约等资料。二是签订临时租约/正式租约。业主与租客商议好租赁条件之后,一般情况下会先签订临时租约,待租客支付业主按金(押金,一般为两个月房租)后,再签订正式租约。正式租约可由双方代表律师、受委托的地产代理或双方自行处理及安排。如果正式租约由地产代理准备,则地产代理有责任向客户解释清楚租约内的条款及内容,一旦双方签署租约后,便具有法律效力,业主和租客均需遵守。若租期超过三年,必须根据《物业转易及财产条例》以契据形式订立,签订手续要符合契据的程序。同时,根据《土地注册条例》,租契须于土地注册处注册,注册后租客的权利即受到保障,即使业主出售物业,租客仍可强制新业主执行原有租约。一般来说租约包括租赁双方的资料、房屋的资料、租住期限、物品清单。通常情况下,香港的租赁合同一般是两年(第一年是死约,第二年是生约)。租约会明确租客缴纳租金的日期和形式,一般来说是按月交租,房子的差饷、地租/地税、管理费等一般由业主缴纳。此外,在香港租房有免租期,租赁双方根据情况可以商议,一般是一周。
第三步是签约后的一些程序。租约一般一式两份(若有地产代理参与,一般也会留一份),签约及缴付印花税后,业主及租客各存一份。租约作为法律文件,一旦签署后,任何修改均需各签订方同意,不可单方面做出修改。之后还要做以下工作:一是缴付按金和租金。按金额一般为两个月租金,除非先得到业主同意,按金不能用作抵消租金。租约完结后,业主有权从按金中扣除租客欠付的租金及费用;租金一般按月缴纳,业主在收到租金后,还须给租客提供收据(租客可据此申报抵扣薪俸税);二是缴纳代理佣金。一般由租客和业主分别负担自己代理的佣金,一笔交易费用为半个月租金;三是缴纳印花税。根据《印花税条例》,所有住宅物业书面租约或租契须缴付印花税。印花税的金额根据印花税率、租期长短及租金而定,印花税总额由业主和租客平均分担;四是将水、电、煤气等户口更名为租客(若通过地产代理签合同则由代理代为办理)。更名后,相关公用事业服务商会定期寄送账单(可作为住址证明办理银行户口和享受各种公共服务)。

3 租房与买房享受相关权益基本相同
3.1 租赁期内安宁地持有及享用物业
在香港,按照租赁合同的约定:租客须准时缴纳租金,不毁坏物业的任何部分,确保物业只作居住用途,并遵守大厦公契(大厦公契条款列明有关大厦的物业管理权、维修责任、居住及使用权限规则等,对大厦及住户具有法律约束力);业主则应按租约条款支付差饷、地租、管理费、涉及物业或物业所在大厦结构性保养、维修或类似的非经常性开支等,并确保在租赁期内让租客安宁地持有及享用物业。
租客在租约期内保持物业内部的维修状态良好(自然损耗及因固有的缺陷所产生的损坏除外),并须于租约期满或终止时清缴一切有关房屋的水费、电费、煤气费、电话费等,将物业在同样的维修状态下交还业主。而业主方面,须保养及适当维修房屋内各主要结构部门(包括主要的管道、电线)。香港的租赁市场租客与业主相对平等,租客不仅具有一定的免租期,租赁中介费和印花税也都由租客与业主均担。
3.2 凭住址证明享受基本公共服务
正常情况下,租赁合同签约后需于30日内缴纳印花税,并据此保护租赁双方权益。印花税的税率也非常低,以香港典型的两年期租约为例,税率为年租金的0.5%。居民根据实际居住地获得住址证明,这个住址证明可以是公用事业机构的账户文件,如水、电、煤气费账单,固定或移动电话账单。
香港居民主要凭借住址证明享受基本公共服务,主要表现在公立医疗和教育上。公立医疗的水平高,而费用却极低。目前,公立医院住院成本约为5104港币一天,而香港居民只需负担120港币,包含了治疗、用药、护理、一日三餐等所有费用。公立医院采用预约制,一般的症状凭身份证登记即可,生育需要所在区的住址证明。看病的流程是患者先到社区医院,由医生判断病情的轻重后,再写一封转介信,凭此去大的公立医院。除急诊外,公立医院需要转介和较长时间的等待,所以能够负担得起的居民会去没有政府补贴的私人诊所和私立医院。在公立教育方面,孩子从幼儿园开始可以享受15年的政府补贴,大多数公立或者受政府资助的学校在招生时会有一定比例的名额用于就近入学,凭住址证明即可,并不区分父母是业主还是租客。
3.3 房贷利息和租金均可享受薪俸税抵扣
在香港,自住住房的房贷利息可以税前抵扣薪俸税(类似内地的个人所得税)。每年最多可以抵扣10万港币,且最多可以抵扣20个纳税年度。同时,租金也可以用于抵扣租客的薪俸税,抵扣额根据租住的住房种类、通过租值的方式确定。例如,某家庭年收入60万港币(40万港币为工资,20万港币为租金补贴),租住两居室公寓,年租金为20万港币,那么仅租金一项税前抵扣额16.8万港币,实际应纳税金额为43.2万港币(还有许多其他抵扣项目)。两者相比而言,租房的薪俸税抵扣既没有额度上限、也没有抵扣年限,相对更为划算一些。

4 租购同权的经验借鉴
4.1 相关的法律法规体系健全具体
香港受英国殖民影响,建立了一整套普通法系,关于租赁的有《房屋条例》《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》《物业转易及财产条例》《土地注册条例》《印花税条例》《2004年业主及租客(综合)(修订)条例》《地产代理条例》及其附属法例、《政府土地权(重收及转归补救)条例》《建筑物条例》等,相关法例健全,涵盖租赁过程中的各种情形,且规定详细具体,具有可操作性。例如,地产代理监管局还就《地产代理条例》制定了《操守守则》,规定各种具体的情况处理办法,地产代理都是持牌的,相关信息在官网公示,并受监管。
4.2 租房享受相关权益有保障
租客签订租赁合同后,只要按照租约规定就能在租赁期内安宁地持有及享用物业,公用设施的使用与其他业主无异,租房也能享受高品质的居住体验;凭借住址证明享受所在地区的基本公共服务,如公立教育和医疗;且租房甚至可以享受更为优惠的薪俸税抵扣政策。租赁双方通过缴纳费用较低的印花税对租赁合同进行备案,使租赁纳入监管,据此保障租赁期间的各项权益。若通过地产代理签订租赁合同,还可以享受带看、土地查册、签订合同、缴纳印花税、水电煤气更名等一系列服务,且相关服务过程是受监管的。
4.3 租房只保障基本公共服务的同权
在香港,想要享受更好的服务还需自费或者走私立渠道。例如,公立医疗排队时间长、就医环境和相关服务也不如私立医疗机构(但公立医院和私立医疗机构的医疗水平都是有保障的),若需要享受更好、更快的医疗服务需去私立医院或者私家诊所。在教育上,公立教育系统相对基础,由于有政府资助,家庭仅需负担很少的费用;然而,不少高收入家庭的子女就读于教育水平更好或者更合适的国际学校、私立学校,这就需要更多的资金投入。

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